Ипотечное жилье: что ждет должников?



В настоящее время купить в России квартиру достаточно сложно, причем основной проблемой является не пропасть между ожиданиями потребителей и качеством жилья, а стоимость жилплощади: большинство нуждающихся в жилье не располагают суммой, необходимой для его приобретения. Выходом из этого положения является ипотечное кредитование, сопряженное с риском оказаться на улице в случае, если с выплатой кредита возникнут проблемы.

Ипотечное жилье: что ждет должников?

В настоящее время купить в России квартиру достаточно сложно, причем основной проблемой является не пропасть между ожиданиями потребителей и качеством жилья, а стоимость жилплощади: большинство нуждающихся в жилье не располагают суммой, необходимой для его приобретения. Выходом из этого положения является ипотечное кредитование, ипотечное жилье, сопряженное с риском оказаться на улице в случае, если с выплатой кредита возникнут проблемы.

Что происходит с лицами, имеющих ипотечное жилье и неспособными выплатить ипотечный кредит и кого поддерживает законодательство РФ? Здесь есть определенные нюансы на каждом этапе решения проблемы.

Во-первых, в Жилищном кодексе РФ предусмотрены гарантии для лиц, которым грозит выселение из единственного жилища. Ст. 95 гласит, что если на покупку жилья был взят кредит или целевой заем, и жилплощадь была заложена в качестве обеспечения возврата заема или кредита, то в момент выселения эти лица имеют право на временное проживание и переселяются в помещения, которыми владеет маневренный фонд. Здесь следует учесть, что на практике это происходит редко: в разных регионах РФ были случаи подачи апелляций, поскольку жить должникам было негде.

Во-вторых, стоит подробнее коснуться самой процедуры выселения из ипотечного жилья. В 35 статье ЖК РФ зафиксировано, что гражданин, право которого на пользование жильем прекращено, должен освободить ипотечное жилье, в противном случае собственник может обратиться в суд с иском о выселении, и решение будет принято в его пользу. Тут возможно спорное толкование: так, Оренбургский областной суд поддержал позицию ответчиков по делу такого рода, объявив, что права истца не нарушаются, пока нет факта реализации находящегося под залогом имущества – квартиры, в которой проживают ответчики. Следовательно, они не могут быть выселены. Залогодержатель (в данном случае, банк) обретает право пользования ипотечным жильем только после публичных торгов, в том случае, если залогодержатель оставил имущество за собой (в противном случае оно переходит в собственность третьего лица, выигравшего публичные торги).

В-третьих, на этапе публичных торгов возникает новая проблема для задолжников по кредиту или займу: кто бы ни стал собственником жилья, он скорее всего пожелает освободить помещение. Право собственника требовать выселения проживающих на принадлежащей ему жилплощади лиц регулирует 292 статья ГК РФ, которая гласит, что факт перехода права пользования жильем – основание для выселения проживающих в нем лиц, не являющихся собственниками жилья. В таком случае выселение происходит без предоставления помещений маневренного фонда. Доводы лиц, проживающих в ипотечном жилище, считаются основанными на неверном толковании закона и в рассмотрение не принимаются судом, поскольку жилище с момента перехода права собственности на него в результате публичным торгов перестает считаться ипотечным. Такая позиция судов подтверждается конкретными судебными решениями: областные суды Саратовской, Магаданской и Самарской областей отклонили доводы ответчиков по делам о выселении из ипотечных жилищ, проданных с публичных торгов.

Если исходить из законодательных документов РФ, можно сделать вывод о том, что суды поступают неверно: в кодексе не прописаны различия между выселением граждан из ипотечного жилья на разных этапах, то есть нет разницы между выселением из ипотечного жилья и выселением их из жилья, уже принадлежащего залогодержателю. Такое понимание ст. 95 ЖК РФ подтверждается 106 статьей кодекса, гласящей, что наем жилплощади маневренного фонда продолжается весь период расчетов с гражданами вплоть до его завершения.

Это свидетельствует о том, что выселение задолжников должно происходить исключительно с предоставлением жилья маневренного фонда.

Ваш комментарий