Ипотечный кредит: некоторых нюансы оформления



Из содержания данной статьи вы узнаете о некоторых нюансах, связанных с ипотекой, и, возможно, найдете ответы на интересующие вас вопросы. Мы постарались предоставить наиболее важную информацию об ипотечном ликбезе, которая понадобится потребителю, впервые столкнувшемуся с таким видом кредитования.

 

О жилье…

Начнем с того, что недвижимость, приобретаемая по ипотечному кредиту, поступает в собственность приобретателя, а не банка. После оформления ипотеки недвижимость переходит в залог кредитной организации. Это делается с целью обеспечения возврата суммы кредита. Если заемщик по определенным причинам не исполняет свое обязательство по возврату кредита, и такие причины не относятся к страховым случаям (т.е. к случаям, когда оставшуюся часть кредита обязана погасить страховая компания), то банк осуществляет возврат той суммы, которую ему должен заемщик, реализуя жилье. Таким образом, заемщику возвращается то количество денежных средств, которое осталось после погашения задолженности. Альтернативой служит приобретение заемщиком другого жилья на оставшиеся деньги.

Наиболее распространенным способом погашения ипотечного кредита являются аннуитетные платежи. Такие платежи осуществляются по следующей схеме: первую половину срока кредитования составляют проценты по кредиту, отчисления, направленные на погашение кредита при этом незначительны. Поэтому при расторжении договора размер суммы, оставшейся после реализации жилья, находится в зависимости от количества платежей, которые вы успели внести.

Следует обратить внимание и на то, что в случае дефолта банк будет ускорять реализацию жилья, что означает возможность приобретения недвижимости по цене ниже рыночной. Напомним, что пока ипотечный кредит не погашен жилье находится в залоге у банка. Банк проводит оценку платежеспособности заемщика и по ее результатам выдает определенную сумму. Кроме того, банк может отказать в кредите на приобретение такого жилья, которое будет признано ненадежным залогом экспертами банка. Поэтому иногда возникает проблема, когда заемщики теряют деньги, которые ранее были уплачены продавцу квартиры в качестве предоплаты. Связано это с условием договора купли-продажи о неустойке, которая уплачивается, когда сделка не состоялась. Не забывайте о том, что квартира в новостройке, которая еще строится, не может быть предметом залога, т.к. право собственности возникает лишь на завершенный объект (т.е., когда строительство окончено, введено в эксплуатацию и оформлены все необходимые документы).

Здесь наблюдается иная схема: 1) в залог банку может быть передана любая другое недвижимое имущество, находящееся в собственности у заемщика. А после того, как строительство завершится, данное недвижимое имущество перестает быть предметом залога и банк берет в залог новую; 2) банк выдает кредит только при наличии соответствующего договора между заемщиком и застройщиком, который аккредитован данным банком. Залог имущества не лишает заемщика права на проживание, возможности сдавать его в аренду, а также регистрировать в нем своих родственников. Заемщик не имеет права заключать сделки, направленные на отчуждение такого имущества до полного погашения кредита.

Ипотечный кредит. Вопросы о дополнительных платежах и суммах кредита…

Опытные заемщики знают, что кроме процентов по кредиту существуют и дополнительные платежи. Оформляя ипотечный кредит с любой кредитной организацией вы столкнетесь с этим. Иногда дополнительные платежи могут иметь место уже в процессе рассмотрения заявки (сбор за рассмотрение заявки на кредит). Есть еще одна особенность: в случае, когда приобретенная вами квартира будет иметь стоимость меньше суммы предоставленного кредита, то такой факт сам по себе не влечет снижения процента по первоначальному взносу. Сумма кредита в целом, конечно, уменьшится, но пропорция между размерами кредита и первоначального взноса останется практически неизменной.

Процент первоначального взноса рассчитывается, исходя из оценочной стоимости квартиры. При этом реальная стоимость квартиры может быть выше. Эта разница должна быть оплачена вами самостоятельно. То есть, когда квартира реализована, в случае расторжения договора с банком, данная разница учитываться не будет. И в большинстве случаев это влечет большие финансовые потери.

Ипотечный кредит. О страховых случаях…

В процессе оформления ипотеки банк представляет заемщику требование по страхованию от возможных рисков. К их числу относят: потерю трудоспособности, нанесение квартире ущерба, а также страхование права собственности. Расходы по страхованию лежат на заемщике. А при наступлении страхового случая страховая компания должна произвести соответствующие выплаты в пользу банка. В ряд рисков, подлежащих обязательному страхованию, заемщик вправе включить собственные риски. Такие риски не имеют отношения к кредиту. И в случае разорения банка, с заемщика не снимается обязанность по выплате кредита. В данной ситуации условия кредитного договора не могут быть пересмотрены, следовательно, при соблюдении заемщиком всех условий договора, с него никто не вправе требовать выплату суммы в полном объеме.

 

Ваш комментарий